Новости недвижимости

Агентство недвижимости Аврора

События в Орле

Агентство недвижимости Аврора

Закон и право

Агентство недвижимости Аврора

Лучшие предложения

Агентство недвижимости Аврора

Все новости

Агентство недвижимости Аврора

Потребительские ипотечные кооперативы: будьте осторожны

В связи с новостью Минус один потребительский кооператив в Орле вспоминаем статью 2008 года о ПИК

Не так давно в России появились «Потребительские Ипотечные Кооперативы» (ПИК) - некоммерческие организации в форме потребительского кооператива, организованного как добровольное объединение граждан, основной деятельностью которого является решение жилищного вопроса, особенно остро стоящего в настоящее время. На первый взгляд идея ПИК показалась куда более интересной по сравнению с ипотекой, после чего многие поспешили вложить в туда свои деньги. Но вот только далеко не для всех инвесторов такое вложение оказалось удачным. Например, в течение последних месяцев только в одной столице в отношении нескольких руководителей ПИК были возбуждены уголовные дела. По мнению следствия, деньги участников кооперативов оседали на счетах подставных фирм. Естественно, ни о каком вселении в новую квартиру для самих участников речи не идет. Как говорится, обманули! В свою очередь руководители еще существующих ПИК заявляют, что это всего лишь частные случай, являющиеся исключением из правила. Давайте разберемся, действительно ли это было исключением?


Предпосылки появления ПИК

Классическая схема работы жилищно-накопительных кооперативов со времен СССР нисколько не изменилась. На принципе передачи жилья в собственность пайщика после внесения последним первого взноса до сих пор основывается деятельность многих кооперативов. Так почему же в течение последних двух лет начали активно создаваться именно Потребительские Ипотечные Кооперативы (ПИК)? Все дело в законе 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах», согласно которому все кооперативы, привлекающие деньги населения, еще до 1 марта 2006 года должны были либо перерегистрироваться в ЖНК, регулируемые государством в лице Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), или же прекратить работу с частными инвесторами.

В результате, большинство лиц, которые напрямую связанны с продажей квартир через кооперативы, по многим причинам не захотели подпадать под регулирование указанного выше закона и сделались Потребительскими Ипотечными Кооперативами.

Все дело в том, что одним из преимуществ ПИК (есть много других аналогичных названий ПК – потребительский кооператив, ЖК – жилищный кооператив, ИСК – ипотечный социальный кооператив, и др.) по сравнению с ЖНК является то, что ЖНК предоставляет квартиру в собственность своему пайщику лишь после того, как он полностью выплатит паевой взнос. ПИК же предоставляет иные возможности своим пайщикам, которым сразу дают квартиру в собственность и оформляют на нее залог – ипотеку. Стоит обратить внимание читателей на то, что такие возможности прописаны на бумаге, то есть они гипотетически предполагаются, но это не означает, что фактически исполняются и являются обязательными.

Как отмечает Олег Сухов, генеральный директор «Первого Столичного Юридического Центра», вышеупомянутый Закон 215-ФЗ, к сожалению, не устанавливает правил, в соответствии с которыми вся деятельность кооперативов (принцип работы которых направлен на привлечение денежных средств с граждан для покупки и переоформления жилых помещений) регулируется только данным законом. А это означает, что любая организация, по своей сфере и деятельности напоминающая жилищно-накопительный кооператив, может иметь любое другое название, определять для себя совершенно не регулируемый законом Устав, заключать договоры с пайщиками, которые не имеют законной подосновы, то есть, проще говоря, вести деятельность, не регулируемую законом. По опыту скажу, что любой, кто сталкивался с Уставами ПИК, ПК, ЖК, ИСК другими аналогичными кооперативами, а так же с договорами, которые они предлагают заключать своим пайщикам, знает, что условия заключения таких договоров очень не выгодны для пайщиков, и наоборот, «бесценны» для собственников и руководителей кооперативов. Недаром, юристы стараются не связываться с такими кооперативами, так как отсудить у них внесенные пайщиком денежные средства или квартиру практически невозможно.

 

Что общего между ПИК и пирамидой?

Cтоит отметить, что любой ПИК аналогичен деятельности всем известной пирамиды. Схема очень проста, например, первый член вносит первоначальные 50% от стоимости желаемого жилья. За ним поступает взнос от следующего, то есть второго члена. Далее первый член кооператива получает ссуду за счет первоначального взноса второго члена, в свою очередь второй член за счет третьего, и так далее. Все это может продолжаться до определенного момента, пока не произойдет крах. Кстати, именно поэтому 215-й закон, под который не попадает деятельность ПИК, ограничивает число членов жилищного кооператива: минимум – до 50, максимум до 5000 пайщиков. В общем, ПИК будет существовать до тех пор, пока сумма поступающих взносов будет превышать или равна сумме выдаваемых ссуд в течение всего периода реинвестирования или возврата ссуды участниками кооператива. Как показывает практика, средняя продолжительность деятельности кооперативов, составляет примерно 3 – 5 лет. Более того, даже в эти недолгие годы ПИКи вынуждены постоянно менять свое местонахождения, персонал, уставные документы, и как результат - название кооператива.

О системе работы ПИК, рассказывает Олег Сухов, генеральный директор «Первого Столичного Юридического Центра»:
- «Все начинается с вступления в «ПИК» для чего достаточно всего лишь предъявить паспорт и внести от 20 % стоимости желаемого жилья. Причем такую стоимость пайщик может определить самостоятельно. И это один из первых примеров, когда действия ПИКа напоминают деятельность близкую к мошенничеству. Почему?

Представим себе, будущий пайщик обращается в кооператив и имеет желание приобрести квартиру, не ориентируясь в стоимости недвижимости на рынке жилья. Ему предлагают внести установленный процент и самостоятельно определить любую цену за любую по своим характеристикам квартиру, которую он хочет приобрести. Более того, будущему пайщику кооператив гарантирует, что риэлторы кооператива будут подыскивать ему такую недвижимость. Заканчиваются такие обещания тем, что риэлторы в итоге разводят руками, говоря о том, что по такой стоимости невозможно подобрать даже четверть предполагаемой квартиры, а пайщику приходится либо соглашаться на вариант, который ему никак не подходит либо доплачивать значительную сумму денег в несколько раз превышающую первоначальный взнос. Стоит отметить, что внесение первоначального (паевого) взноса – это далеко не все затраты, которые несет пайщик.

Добавим к первоначальному (паевому) взносу вступительный взнос, который может доходить до 5 - 7 % от паевого взноса, ежегодный взнос – от 1% до 3%, расходы на риэлтора, составляющие 5% от стоимости предполагаемой квартиры, а также страховую премию – 1% - 1,5%.

Практикуются и иные расходы при вступлении в кооператив. В итоге набегает очень кругленькая сумма. Стоит отметить, что в случае выхода из кооператива, пайщик вправе претендовать только на возврат паевого взноса. При этом, независимо от наличия или отсутствия вины кооператива за исполнение или неисполнение взятых на себя обязательств, пайщик лишен возможности возместить с ПИК причиненные ему убытки или взыскать неустойку.

После внесения указанных паевых, вступительных и иных взносов член ПИК ожидает получения ссуды. Срок ее получения зависит от индивидуального рейтинга каждого члена ПИК и может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет.

В таких, устанавливаемых ПИК условиях предоставления ссуды, и как результата приобретения квартиры, кроется еще один негативный момент, а именно, пайщик не имеет никакой возможности узнать или проверить, когда до него дойдет очередь на получение долгожданной ссуды. На практике не раз встречались прецеденты, когда клиенты кооперативов годами не могли получить свои квартиры, несмотря на то, что надлежащим образом исполнили все свои обязательства, при этом квартиры получали никому не известные новые пайщики кооперативов. После получения ссуды член кооператива наконец-то покупает заветную квартиру или загородный дом. Стоит отметить, что такого счастья дожидается не более двадцати процентов пайщиков кооператива.

Многие дилетанты думают, что внеся 30% - 50% от стоимости квартиры, можно ее получить от ПИК. Это совсем не так. Руководство и сотрудники кооператива не занимаются благотворительностью, и деятельность их не связана с той, что преподается в средствах массовой информации. Кооперативы не могут существовать на 3 – 5%, ту ставку, которую пайщик обязан оплачивать ежегодно в качестве ежегодного взноса.

В нашей стране кооперативы живут, можно сказать, очень даже не плохо, живут только за счет того, что имеют возможность использовать в долгосрочном временном промежутке денежные средства своих пайщиков с медленным и частичным их возвратом. Поясню, лишь 20% пайщиков получают свои квартиры. Что же происходит с остальными 80 %? А вот за счет них и имеет возможность безбедно жить ПИК, ПК или иной подобный кооператив. Именно эти 80%, в итоге не выдержав испытания временем или по иным причинам, приходят к решению о необходимости выхода из кооператива. Тут то и начинается еще более интересная ситуация, а именно, свои денежные средства пайщики вправе получать только небольшими частями, которые зависят от поступлений новых средств в ПИК, более того, данные поступления пайщики никак не могут контролировать, что ведет к тому, что достаточно небольшие вклады ПИК отдает своим клиентам многие годы. В итоге, получая обратно лишь часть внесенных в ПИК денег, которая составляет лишь его паевой взнос, пайщик обнаруживает, что данные денежные средства обесценились в несколько раз. Что же касается 20% пайщиков, то приобретенная ими через кооператив недвижимость становится собственностью ее члена, но есть одно но. На нее накладывается обременение, то есть квартира становится залогом потребительского ипотечного кооператива. Обременение может быть снято с недвижимости только при условии полного погашения ссуды. Если по каким-либо причинам заемщик становится неплатежеспособным, полученная им квартира продается и ему предоставляется менее комфортное жилье».

 

Часть вторая

Информация о любом объекте или услуге носит исключительно информационный характер, меняется в режиме on-line, и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой ст. 437 (2) ГК РФ.

Телефоны +7 (4862) 63-00-14, +7 930 063-00-14 Адрес ул. Максима Горького, д. 44 (во дворе) Почта 761651@mail.ru